搬進新房好幾年了，小區業主大會還沒開過，業主委員會也沒成立，業主想要維權苦于沒有合法程序。昨悉，為指導業主通過合法程序維護自己的權益，武漢日前出臺了《武漢市業主大會和業主委員會指導規則》（下稱《規則》），“教”業主如何召開業主大會、成立業主委員會，自己管理小區事務。

　　如何籌備召開業主大會

　　《規則》明確，小區交付的房屋面積達到總面積50%以上；首次交付起滿2年且交付的面積達到小區總面積20%以上的，滿足任一條件，就可以籌備成立業主大會。

　　符合條件的小區，開發商或者前期物業服務企業應當書面報告街道辦和區房管局；小區20%以上的業主也可以書面聯名向上述主管部門提出召開業主大會的要求。主管部門收到報告或要求后，將在兩個月內組織業主成立業主大會籌備組，90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

　　值得注意的是，《規則》確定，召開首次業主大會會議所必需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等經費，由開發商承擔。

　　目前，很多小區規劃建筑面積上百萬平方米，往往需要數年才建設完，業主也是分批入住。《規則》明確，分期開發的小區，先入住部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　業主大會“管錢”“管人”

　　業主大會的內容包括：選舉、更換業主委員會委員；決定選聘、解聘物業公司；依法決定專項維修資金籌集、使用、管理等事項；根據管理規約的約定，對違反管理規約的業主進行告誡等等。

　　另外，業主欠交物業服務費，未交存住宅專項維修資金以及實施其他侵害業主共同利益的行為，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中，對其共同管理權的行使予以限制。

　　業主大會召開后，選舉出業主委員會委員。業主委員會代表全體業主行使日常各項權利，并定期向全體業主公布小區管理規約、業主大會議事規則、決定；專項維修資金的籌集、使用情況；物業共有部分的使用和收益情況等。

　　若業主大會或者業主委員會作出的決定侵害了業主合法權益的，相關業主可以依法向人民法院提出訴訟。

　　據悉，業主大會、業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。業主委員會議事活動用房在物業用房中安排，應不少于15平方米。

　　用維修資金需多數業主同意

　　業主大會分為定期會議和臨時會議。定期會議一般一年一次，有以下情況可以召開臨時會議：經占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；發生重大事故或緊急事件，需要及時處理的；業主委員會委員缺額人數超過委員總數50%的，或者業主委員會主任、副主任全部辭職、離任等。

　　小區如何使用維修資金，是業主關心的熱點問題。《細則》規定，業主大會決定籌集、使用和劃轉專項維修資金，應當經占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

　　另外，制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，制定和修改業主委員會工作規則，選舉業主委員會委員及候補委員，選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主同意。

　　房產類投訴物業排第一

　　武漢市房管局相關人士表示，去年接到的房產類投訴約有16000件，其中物業管理占26.6%，排第一位。

　　據悉，部分物業公司因成本上漲、收費率低等原因，導致服務水平下降；此外，對小區公共設施設備和物業用房的監管不夠；對業主委員會成立、換屆和正常運行的指導不及時、不到位，都是物業服務中業主反映較為突出的問題。

　　據悉，今年武漢市將在前期物業管理上把好備案關口；審查前期物業管理招投標。還將對物業公司實行嚴格的企業資質準入和退出機制。

　　另外，今年將提高維修資金監管水平，對于欠繳的要實行追繳；提高維修資金使用審批的效率；滿足業主知情權，建立有效的對賬機制。